Memento (fiches)

Un avantage fiscal des baux à long terme : l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit

04/07/2016

Un bail à ferme ou à métayage a une durée minimale de 9 ans. Il existe plusieurs baux à long terme dont la durée initiale est, en principe, au minimum de 18 ans (bail d’au moins 18 ans, bail d’au moins 25 ans, bail de carrière…). Un bail à long terme doit être un acte authentique (acte notarié) car sa durée est supérieure à 12 ans.

Pour inciter les propriétaires à conclure un bail à long terme, le Code Général des Impôts (CGI) accorde des avantages fiscaux sous forme d’exonération partielle des impôts dus lors d’une transmission à titre gratuit (donation, succession ou leg) des biens loués.

Pour une application concrète de ce dispositif, n’hésitez pas à vous faire conseiller. Les éléments ci-dessous ne sont pas exhaustifs.

En quoi consiste l’exonération partielle
des droits de mutation ?

En cas de donation ou de succession, des impôts (droits de mutation) sont à régler. Le montant de ces droits de mutation à titre gratuit est calculé en appliquant des taux à la valeur des biens transmis, après un éventuel abattement. La base sur laquelle est appliqué le taux est appelée assiette.

L’abattement applicable à la valeur des biens donnés ou hérités varie en fonction du degré de parenté. Il est par exemple de 100000 euros entre un parent et son enfant.

Le taux applicable est fonction du degré de parenté et des tranches d’assiette.

Pour plus d’éléments sur le calcul des droits de mutation à titre gratuit, vous pouvez consulter cette page.

La conclusion d’un bail à long terme, permet sous certaines conditions, de réduire l’assiette des droits de mutation à titre gratuit au 1/4 de la valeur des biens transmis qui font l'objet du bail,  jusqu’à 101 897 euros (CGI, art. 793, 2, 3°) et à 50 % au-delà de 101 897 euros (CGI, art. 793 bis).

Exemple :
Un père fait une donation à sa fille d’un immeuble rural (terres et bâtiments) loué par bail à long terme d’une valeur de 200 000 euros. La valeur retenue sera d’1/4 de sa valeur à concurrence de 101 897 €, soit 101 897 x ¼ = 25 474,25 € et pour moitié au-delà, soit (200 000 – 101 897)/2 = 49 051,50 €, ce qui fait au total 74 525,75 €. Si l'abattement de 100 000 € n'a pas été épuisé, aucun droit de mutation ne sera dû.

Quelles sont les conditions de l’exonération partielle
des droits de mutation ?

Le bail à long terme peut porter sur des prairies, terres labourables, vignobles, mais aussi bâtiments d’exploitation et bâtiments destinés à l’habitation de l’exploitant ou du personnel s’ils constituent une unité économique, un même ensemble.

Un bail emphytéotique ne permet pas de bénéficier de l’exonération partielle.

Le bail emphytéotique est un bail ayant une durée de plus de 18 ans et de 99 ans au maximum. Il donne au preneur un droit réel temporaire (un droit direct sur la chose).  Le droit du preneur peut être hypothéqué, cédé, transmis à ses héritiers. Le statut du fermage ne s’applique pas au bail emphytéotique.

Le bail peut être consenti à une personne physique ou à une personne morale à objet agricole (GAEC, EARL….). Il peut également avoir été conclu avec un bénéficiaire de la donation ou un héritier.

Attention : Un héritier locataire bénéficie de l'exonération sans condition particulière. En revanche, le donataire locataire, ne peut bénéficier de l’exonération qu'en justifiant d'un bail conclu depuis plus de 2 ans.

Pour que l’exonération s’applique, le bail doit avoir pris effet avant la date de la donation.

Les bénéficiaires de la transmission (par donation, succession, leg) doivent conserver les biens reçus pendant une durée minimale de 5 ans (CGI, art. 793 bis). Ils ne peuvent ni donner, ni vendre les biens reçus. Ils ne peuvent pas non plus apporter les biens à un GFA pendant la durée de 5 ans. (Réponse ministérielle n° 8833 : JO Sénat Q, 7 juin 1990, p. 1242).

Delphine GAVEND,
Juriste et formatrice

Sources :

•  Articles 793 et suivants du Code Général des Impôts (CGI)
• Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP):  BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20-20160602