POINT JURIDIQUE

03/12/2025

Lorsqu’un fermier prend à bail des terrains agricoles, il peut être prêt à tout pour avoir ces terrains. La concurrence peut être féroce dans certains endroits où l’offre de foncier agricole est faible.

Dans de telles conditions et pour être sûr d’obtenir les terrains, le fermier accepte un fermage plus élevé que celui défini par l’arrêté préfectoral (cela peut être le cas aussi de jeunes agriculteurs qui acceptent toutes les conditions du bailleur pour pouvoir s’installer).

Toutefois, le statut du fermage créé en 1946, souvent contesté, vient poser un cadre qui permet un juste équilibre des relations entre bailleur et preneur.

Dans notre département, la Loire, l’arrêté préfectoral fixe une fourchette minima et maxima de valeurs de fermage selon la zone des terrains (plaine du Forez, Pilat etc.) et la classe des terrains (exceptionnelle à 3ème catégorie). Les modes de calcul et de fixation des fermages sont différents selon les départements.

 

Il arrive donc parfois que les terrains soient loués pour un montant supérieur à l’arrêté préfectoral.

Il existe une « arme » pour éviter l’augmentation vertigineuse des fermages souhaitée par les bailleurs : l’action en révision de fermage en cours de bail, présentée devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Deux conditions s’imposent :

1) Le montant du fermage doit être inférieur ou supérieur d’au moins 1/10e à la valeur locative de la catégorie du bien loué.

2) L’action judiciaire ne peut être intentée qu’au cours de la troisième année de jouissance du bail et qu’une seule fois pour chaque bail. La faculté de révision vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.

Attention, il n’y a pas de rétroactivité de la décision du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux : le fermage révisé ne s’appliquera que pour la période du bail restant à courir à partir de la demande.

 L'action en révision s'applique aussi bien au fermage des terres nues que des bâtiments d'habitation et/ou d'exploitation.

 Un autre point où il faut être très attentif : l’action en révision ne peut être intentée qu’au cours de la 3ème année de jouissance.

Les parties ont pu signer un bail dont la date de signature est différente de celle de sa prise d’effet. Il faut donc être vigilant sur ce point.

 

FAUX ESPOIR : Un fermier peut-il espérer obtenir la révision de son fermage en invoquant la nullité du bail pour non-conformité de son fermage aux arrêtés préfectoraux ?

Non ! La Cour de Cassation dans un arrêt du 15 décembre 2016 a précisé que seule l’action en révision du prix prévue à l’article L.411-13 du Code Rural peut être introduite , et ce, exclusivement au cours de la 3ème année de jouissance du bail. Passé ce délai, le fermier est débouté.

 

                     Jean Claude Ker et Catherine Savatier, Bénévoles CAJ42

                      Audrey Bideau, Juriste CAJ AURA